PRIMA DI ACQUISTARE CASA COSA FARE
PRIMA DI ACQUISTARE CASA COSA FARE
Prima di acquistare un immobile è sicuramente utile avere più informazioni possibili sullo stesso e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario.
Tali verifiche sono svolte dal notaio che redige l’atto di vendita, nella sua pubblica funzione di garanzia, effettuando un’ispezione ipotecaria visionando i dati riguardanti le tipologie di “formalità” presenti nei Registri immobiliari.
Quando si parla di “formalità”, si fa riferimento alle trascrizioni, alle iscrizioni e alle annotazioni:
– le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (per esempio, una vendita) o si costituisce un diritto (per esempio, l’usufrutto) su un bene immobile
– un’iscrizione fa seguito alla costituzione di ipoteche su immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento (mutui)
– l’annotazione è fatta alla modifica di precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni (per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti).
In sintesi, con l’ispezione ipotecaria è possibile verificare il legittimo proprietario dell’immobile e la presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.
La fase successiva è il contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”) un passaggio che precede il rogito . Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. La stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento del danno, non anche l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro